Rachunek powierniczy – co to dokładnie znaczy?

Rachunek powierniczy to narzędzie finansowe stworzone z myślą o ochronie osób kupujących mieszkania jeszcze przed zakończeniem budowy. Jego funkcjonowanie opiera się na ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Przepisy tej ustawy, zwanej potocznie ustawą deweloperską, nakładają na firmy obowiązek stosowania rachunków powierniczych jako formy zabezpieczenia interesów klientów. Należy mieć na uwadze, że od 1 lipca 2022 r. ustawa przewiduje tylko dwa typy rachunku: otwarty z obowiązkową gwarancją (bankową lub ubezpieczeniową) oraz zamknięty. Nie jest już możliwe stosowanie otwartego rachunku bez dodatkowego zabezpieczenia w nowych przedsięwzięciach deweloperskich.

Jak działa rachunek powierniczy?

Bank prowadzi rachunek na podstawie umowy zawartej z deweloperem. Na to konto trafiają środki od osób, które podpisały umowę deweloperską. Deweloper nie ma dostępu do tych pieniędzy, dopóki nie spełni jasno określonych warunków. Każda wypłata następuje dopiero po zakończeniu kolejnego etapu prac budowlanych. Firma przedstawia dokumenty potwierdzające wykonanie robót, a bank je weryfikuje i porównuje z harmonogramem inwestycji.

Bezpieczeństwo dla kupujących

Pieniądze przechowywane na rachunku nie należą do dewelopera. Nie mogą zostać wykorzystane do spłaty zobowiązań firmy ani przejęte przez wierzycieli. Nawet w razie upadłości przedsiębiorstwa, środki nie wchodzą do masy upadłościowej. Taki system chroni kupującego i pozwala na finansowanie wyłącznie rzeczywistych postępów prac.

Przykład działania rachunku powierniczego w praktyce

Kupujący podpisuje umowę na mieszkanie w inwestycji realizowanej w trzech etapach. Pierwsza wpłata w wysokości dwudziestu procent wartości lokalu przypada po zakończeniu budowy stanu surowego otwartego. Deweloper przedstawia bankowi dokumentację, w tym wpis z dziennika budowy oraz zdjęcia wykonanych prac. Bank analizuje materiały i porównuje je z harmonogramem budowy. Po pozytywnej weryfikacji zatwierdza wypłatę środków. Kolejne transze są wypłacane dopiero po zakończeniu kolejnych etapów inwestycji. Harmonogram etapów i wypłat musi być zatwierdzony przez bank i zgodny z wymogami ustawy, która ogranicza liczbę transz, aby zapewnić odpowiednią ochronę środków kupującego.

Kto zakłada rachunek powierniczy dewelopera i kto za niego płaci?

Założeniem rachunku powierniczego zajmuje się deweloper. To on inicjuje współpracę z bankiem, negocjuje warunki i podpisuje umowę, która określa sposób prowadzenia rachunku oraz zasady wypłacania środków. Wpłaty trafiają na konto powiernicze, a Ty przekazujesz środki zgodnie z harmonogramem inwestycji.

Rodzaje rachunku powierniczego

Obowiązujące regulacje prawne przewidują kilka rozwiązań w zakresie prowizji oraz sposobu zarządzania rachunkiem powierniczym, co powinno być dokładnie omówione z deweloperem przed podjęciem decyzji o zakupie mieszkania.