Czwarty kwartał 2025 roku: walka między kalkulacjami a emocjami na rynku nieruchomości
W czwartym kwartale 2025 roku rynek nieruchomości staje się polem bitwy pomiędzy racjonalnymi kalkulacjami a emocjami kupujących. Z jednej strony, wielu potencjalnych nabywców obawia się, że mogą "kupić za drogo" przed przewidywanymi obniżkami stóp procentowych. Z drugiej strony, malejąca podaż nowych mieszkań oraz rosnący popyt sugerują, że ceny mogą nie ulec spadkowi. W rezultacie możesz stanąć przed wyborem: zapłacić wyższą ratę kredytu teraz, czy więcej za mieszkanie, czekając na korzystniejsze warunki finansowe.
Wydaje się, że intuicja podpowiada: „Poczekaj na kolejną obniżkę, rata będzie jeszcze niższa”. To podejście ma sens, ale pomija kluczowy mechanizm rynkowy – niższe stopy procentowe zwiększają zdolność kredytową wszystkich kupujących jednocześnie.
Wyobraź sobie, że dzisiaj decydujesz się na zakup mieszkania za 600 tysięcy złotych przy stopie referencyjnej wynoszącej 4,25%. Twoja miesięczna rata wynosi około 3650 zł. Postanawiasz poczekać na obniżkę stopy do 4,00%, zakładając, że nastąpi to do marca 2026 roku. W takim przypadku rata kredytu spadłaby do około 3590 zł, co oznaczałoby oszczędność 60 zł miesięcznie.
Jednak jest pewien haczyk: niższe stopy procentowe oznaczają, że wszyscy kupujący zyskują wyższą zdolność kredytową. To prowadzi do wzrostu popytu na mieszkania. Jeśli w międzyczasie ceny mieszkań wzrosną o 2-3% (co jest całkiem realistyczne przy zwiększonej liczbie chętnych), to zakupione mieszkanie mogłoby kosztować już 612-618 tysięcy złotych.
W takim przypadku, przy stopie 4,00% i cenie wynoszącej 615 tysięcy złotych, Twoja rata wyniesie około 3680 zł – co jest wyższe niż obecnie przy stopie 4,25% i cenie 600 tysięcy. W efekcie stracisz 60 zł miesięcznie oraz 15 tysięcy złotych na cenie mieszkania. Aby "odrobić" tę różnicę w cenie przez niższą ratę, potrzebujesz około 15-20 lat spłaty.
To nie jest tylko teoria – to mechanizm, który działa na każdym rynku nieruchomości. Ceny mieszkań reagują na dostępność kredytu znacznie szybciej, niż mogłoby się wydawać.
